Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Воскресенье. Выходной. Но, кажется, не для всех. 😁 Сижу сегодня, смотрю в окно и думаю: а в какой момент мы решили, что выходные одного человека — это рабочие дни другого? Вчера была суббота. Сегодня воскресенье. За эти два дня телефон неоднократно напомнил мне, что кадастровый инженер — это, видимо, не профессия, а круглосуточная служба спасения. 🚨 — Иван, здравствуйте! Мы завтра покупаем участок. Нужно сегодня срочно всё проверить! — Иван, добрый день! Я продаю недвижимость, покупатель уже есть, но с документами что-то не так. Нужно срочно всё привести в порядок! — Иван, здравствуйте! У нас через неделю суд. Нам очень нужно ваше экспертное заключение. Сможете к понедельнику? И мой любимый вариант: — Иван, а давайте я вам заплачу побольше, и вы через полчаса ко мне приедете? Прекрасное предложение! Осталось только объяснить жене, детям и собственным планам, что их только что перебили на аукционе. 😁 И ведь я прекрасно понимаю людей. Покупка участка — серьёзное дело. Можно потратить несколько миллионов и приобрести не только землю, но и целую коллекцию проблем: ограничения, невозможность строительства, ошибки в границах, споры с соседями. С продажей недвижимости тоже бывает непросто. А перед судом нервы вообще на пределе. Но вот чего я не понимаю. Почему человек может месяцами выбирать участок, обсуждать цену, торговаться, а вспомнить о профессиональной проверке только в воскресенье, когда сделка уже завтра? Почему проблема с документами существует годами, но решить её обязательно нужно сегодня? Почему об экспертном заключении вспоминают за неделю до суда, а подготовить его предлагают за выходные? И главное — почему чужая срочность автоматически должна становиться моей? Иногда кажется, что стоит произнести слово «срочно», как у всех окружающих должны отмениться выходные и семейные планы. А если добавить «я заплачу побольше», специалист должен телепортироваться к заказчику с тахеометром и готовым заключением. 😁 А теперь немного личного. Я работаю много. Иногда слишком много. Настолько, что моя любимая жена скоро начнёт записываться ко мне на приём через администратора, а дети будут узнавать папу по фотографии на аватарке. 😁 И самое интересное — сегодня День отца! А я сижу в воскресенье, смотрю в окно, телефон периодически оживает, и кто-то снова очень срочно хочет решить очередную проблему. У меня ведь тоже есть семья. Любимая жена, дети, дом, свои планы. Люди, которым я нужен не как кадастровый инженер, директор или эксперт. А просто как муж и папа. Я люблю свою работу. Мне действительно интересно разбираться в сложных ситуациях и находить решения. Но я не хочу жить только работой. Повышенная оплата может компенсировать срочность. Но она не означает, что человек обязан немедленно отменить всё остальное. Чужая срочность не должна автоматически становиться моей обязанностью. Я уважаю ваше время и ваши проблемы. Но хочется, чтобы и моё время уважали. И небольшой профессиональный совет. Планируйте вопросы с недвижимостью заранее. Проверяйте участок до сделки. Приводите документы в порядок до продажи. Обращайтесь за экспертным заключением заблаговременно. Потому что качественный анализ — это не просто открыть кадастровую карту и сказать: «Да вроде нормально, берите». А экспертное заключение — не документ, который можно подготовить за пару часов между семейным обедом и прогулкой с детьми. Ну а сегодня хочется закончить совсем не о кадастре. С Днём отца, мужики! 🤝 Пусть у нас хватает времени не только зарабатывать для своих семей, но и просто быть рядом с ними. Дети вырастут. Работа никогда не закончится. А воскресенье, которое мы могли провести вместе, уже не вернётся. И напоследок вопрос. Нормально ли ожидать, что специалист в выходной немедленно бросит все дела ради вашей срочной проблемы? Или я отстал от современного сервиса, где выходной — просто день, когда можно поработать без пробок? 😁

🧐 ПЗЗ есть. А где их искать — это уже градостроительный квест! Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок. Решили построить дом, магазин или, например, небольшую мастерскую. Человек вы предусмотрительный. Поэтому решили сначала проверить, что на участке вообще разрешено строить. И правильно сделали! Открываем Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно там должны быть ответы на многие вопросы: что строить можно, какие установлены ограничения, отступы, параметры застройки. Казалось бы, что может быть проще? А вот тут начинается самое интересное. 🙂 У нас существует Федеральная государственная информационная система территориального планирования — ФГИС ТП. Серьёзное название. Серьёзная система. Создана в том числе для обеспечения доступа к градостроительной документации. Но в последнее время пользоваться ею стало заметно сложнее. Часть функционала ограничена, возможности просмотра карт сокращены, получить необходимые пространственные данные привычным способом уже не всегда получается. Я решил разобраться и направил официальный запрос в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области. Получил ответ. Из него, в частности, следует, что возможности просмотра карт ограничены, выгрузка векторных данных недоступна, а региональная ГИСОГД обновляется не в полном объёме. В качестве альтернативных источников рекомендованы сайт Главархитектуры и справочно-правовая система «Гарант». И вот здесь у меня возник вопрос. А как обычному собственнику убедиться, что найденные им ПЗЗ действительно актуальны? Ведь градостроительная документация — это не книжка, которую однажды издали и поставили на полку. В неё вносятся изменения. Иногда меняются территориальные зоны, градостроительные регламенты, допустимые виды использования. И всё это непосредственно влияет на возможности использования земельного участка. Получается любопытная ситуация. От собственника требуют соблюдать градостроительные ограничения. От проектировщика — учитывать действующие регламенты. От кадастрового инженера — работать с актуальными сведениями. А чтобы достоверно установить, какие именно положения действуют сегодня, иногда приходится проводить целое исследование. Причём важно понимать: ограничение доступа к отдельным функциям государственной системы ещё не означает, что документы незаконно скрывают. И не означает, что их вообще нигде нельзя получить. Вопрос в другом. Насколько просто, полно и достоверно человек может получить информацию, от которой зависят его имущество, строительство и деньги? На мой взгляд, градостроительная документация должна быть доступна не только формально, но и практически. Чтобы собственник мог открыть официальный источник, найти свой участок, увидеть действующую территориальную зону, прочитать актуальный регламент и понять, что ему разрешено. А не собирать действующие нормы по нескольким сайтам, постановлениям и приложениям, попутно выясняя, какая редакция последняя. Иначе получается интересная логика: — Гражданин, вы обязаны соблюдать градостроительные регламенты! — Конечно! А где посмотреть действующие? — Ну, вы поищите… 🙂 Я продолжу разбираться в этом вопросе. Потому что доступность градостроительной информации — это не просто удобство работы специалистов. Это возможность человека заранее понимать, что он вправе делать со своей землёй. А вы когда-нибудь пытались самостоятельно найти актуальные ПЗЗ своего населённого пункта? Получилось с первого раза? Самсонов разбирается. Земля, недвижимость и ситуации, в которых не всё так просто, как кажется.

Дом старый, кадастровая стоимость — как у нового. А обычная деревня вдруг стала элитной? Чем больше изучаю кадастровую оценку недвижимости, тем больше возникает интересных вопросов. 🏚 Почему старое здание может стоить как новое? Стоят рядом два дома одинаковой площади. Один новый, второй построен 40 лет назад, крыша протекает, конструкции изношены. А кадастровая стоимость практически одинаковая. Раньше, работая в БТИ, мы обследовали здания и рассчитывали физический износ. Сегодня кадастровая оценка проводится массово, без индивидуального обследования каждого объекта. Но есть ситуация ещё интереснее. 🏠 Дому 30 лет, а в ЕГРН указан 2026 год. Человек построил дом в 1995 году, а зарегистрировать решил только сейчас. В определённых случаях действующие правила связывают год завершения строительства с годом кадастрового учёта. И возникает вопрос: если оценочная модель использует этот год, как она учитывает реальный возраст и износ здания? Не утверждаю, что все такие дома оцениваются неправильно. Но разобраться определённо стоит. 🌱 Почему огород может стоить как участок ИЖС? При изучении переоценки земель Тверской области я заметил, что в отдельных населённых пунктах участки ИЖС, ЛПХ и огородничества получили практически одинаковую стоимость квадратного метра. Хотя возможности использования у них совершенно разные. На одном можно построить жилой дом, на другом — нельзя. Насколько массовая оценка учитывает эту разницу? 💰 Вчера обычная деревня, сегодня — дорогое место для жизни. Рядом с деревней появляется особая экономическая зона, строятся предприятия, развивается инфраструктура. Стоимость недвижимости вокруг может значительно вырасти. А в самой деревне дороги как были разбитыми, так и остались. И вместе с кадастровой стоимостью потенциально растёт налоговая нагрузка, хотя законом предусмотрены ограничения её ежегодного увеличения. Получается неприятная ситуация: люди десятилетиями жили в своих домах, а теперь место стало настолько дорогим, что содержание недвижимости может оказаться им не по карману. Как будто экономика намекает: «Не тянете жить здесь? Поищите место подешевле». И вот что я думаю. Массовая кадастровая оценка необходима. Но сведения в ЕГРН не всегда отражают реальное состояние недвижимости. А последствия расчётов вполне реальные — прежде всего для кошелька собственника. Поэтому важно не просто смотреть на кадастровую стоимость, а понимать, как и на основании каких сведений она определена. 📖 Полный разбор с примерами — в моей статье на Дзене: 👉 https://m.dzen.ru/a/atG6wY2n7k2QIc18 А вас когда-нибудь удивляла кадастровая стоимость вашей недвижимости?