Курортный Роман | Недвижимость & Инвестиции

Загрузка отелей. Всем доброго вечера🙌 Сегодня хочу поразмышлять с вами о таком понятии, как загрузка отелей. Когда вы ищете объект для инвестиций, данный параметр будет одним из ключевых. Очевидно, что от этого зависит ваша прибыль. За годы работы ничто так не радует, как чтение инвестиционных расчетов от отделов продаж застройщика))🙈 Иногда складывается впечатление, что они считают от обратного. Задача: Дано: окупаемость 7-9 лет Необходимо посчитать доходность, загрузку по году и стоимость размещения.. Решение....😁 ❗️В реальности много нюансов и далеко не все такие расчеты верны и осуществимы. __ Что влияет на загрузку отеля и как ее можно оценить? Конечно, это симбиоз разных факторов: локация, концепция, звездность, наличие именитого отельера, номерной фонд, санаторная деятельность, уровень конкуренции и отстраивание от нее... Поэтому, каждый отель будет индивидуален по факторам. ✅ По локации: Важно понимать нынешние показатели турпотока и перспективы. Что построят. Сезонность.. Понять емкость рынка и насколько ее покрывают другие отели. ✅ Запуск отеля: В первый год работы загрузка всегда слабая. Это настройка, наладка, подстраивание, получение первых отзывов и сарафанного радио. В серьезных отелях, система и искусственный интеллект, на основе первых данных начинают формировать плавающий ADR (среднюю стоимость 1 суток размещения), и тд... ✅ Инфраструктура: Наличие СПА, детские развлечения, бассейн. Конечно, все зависит от концепции. ✔Есть деловые отели, там важен конференц зал и работа с корпоративным МАИС туризмом ✔Есть семейные отели, и там важна работа с детьми, их досугом и интересами К примеру, Алеан сильно работает с детской аудиторией. Которая в дальнейшем уговаривает родителей вернуться именно в этот отель или сеть. Они даже делают различные детские академии с периодами обучения, чтобы семьи с детьми приезжали на отдых в эти даты и дети продолжали учиться. Танцы, парусный спорт и тд... Еще пример: Отельер Мирмакс устраивает пакетные туры по своей сети отелей. Тем самым он обеспечивает загрузку всей сети, хорошие показатели. Также это интересно и самим отдыхающим, так как разные места, разные отели, программы... ✅ Если это курортные районы и первая береговая, то в сезон проблем с загрузкой не будет. Вне сезона помогут различные программы СПА и оздоровительные истории, подогреваемые бассейны, санаторная деятельность. К примеру, в Кисловодске есть 5ти звездные санатории, которые бронируют чуть ли не на год вперед. Тема со здоровьем сейчас сильно востребована. ✅ Звездность отеля: По статистике, отель 5 звезд не имеет большой просадки по году и не так сильно зависит от сезоннности. В данной ценовой категории конкурентов не много, а целевая аудитория не маленькая. Люди готовы приезжать в течение всего года, платить за высокий сервис. Чаще всего такие отели не имеют раздутого номерного фонда, более приватны. ____ Что по итогу? Как и всегда, все индивидуально :)🤷‍♂ Главный вывод - изучать нюансы и не верить слепо инвест расчетам от застройщика)) ❗️А еще, можно обратиться сразу ко мне и получить конкретные предложения по вашим параметрам, с реальной оценкой окупаемости.😊 Так что, будем на связи🤝